Jeszcze kilka lat temu Piła była jednym z tańszych miast w regionie, jeśli chodzi o zakup mieszkania. Dziś jednak tanie mieszkania na sprzedaż w Pile to rzadkość. Średnia cena za m² oscyluje między 7 200 a 7 800 zł, a w Śródmieściu przekracza już 8 000 zł. Co ciekawe, mieszkania z rynku wtórnego w Pile trzymają cenę równie mocno co deweloperskie, a kawalerki i mieszkania 3-pokojowe znikają z portali szybciej, niż się pojawiają. Co napędza ten lokalny rynek i gdzie można jeszcze znaleźć sensowną ofertę?
Dlaczego w Pile ceny mieszkań rosną mimo spadku popytu w innych miastach
W ostatnich dwóch latach Piła stała się przykładem rynku, który zachowuje się odwrotnie niż duże aglomeracje – podczas gdy w Poznaniu, Gdańsku czy Łodzi ceny mieszkań wyhamowały, w Pile systematycznie rosną. Główne powody tego zjawiska mają charakter lokalny i strukturalny. Po pierwsze, miasto od kilku lat zmaga się z deficytem podaży mieszkań, szczególnie tych w dobrej lokalizacji, takich jak Śródmieście, Zamoście czy osiedle Górne. Nowe inwestycje pojawiają się rzadko, a ich skala nie zaspokaja realnych potrzeb mieszkańców. Liczba wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań w Pile spadła o ponad 20% w latach 2023-2024, a dostępne mieszkania na sprzedaż w Pile często są rezerwowane jeszcze przed zakończeniem budowy.
Dodatkowo wpływ na wzrost cen ma struktura popytu. Piła przyciąga osoby szukające alternatywy dla drogiego rynku poznańskiego oraz klientów lokalnych, którzy w obliczu wysokiej inflacji i ograniczonych możliwości lokowania kapitału, wybierają nieruchomości jako formę zabezpieczenia oszczędności. Lokalne banki notują rekordowy poziom udzielanych kredytów hipotecznych na zakup mieszkań w Pile, mimo że w skali kraju liczba nowych kredytów spadła o kilkanaście procent w 2024 roku. W Pile utrzymuje się natomiast wysoki udział transakcji gotówkowych – w 2024 roku stanowiły one aż 48% wszystkich zakupów.
Jeżeli zastanawiacie się ile za metr mieszkania w Pile, to obecnie średnia cena oscyluje w granicach 8 300 – 9 700 zł/m², w zależności od lokalizacji i standardu. To o ponad 30% więcej niż jeszcze w 2021 roku, kiedy przeciętna cena wynosiła około 6 200 zł/m². W przypadku mieszkań w centrum, szczególnie w Śródmieściu, ceny nierzadko przekraczają 10 000 zł/m². Mimo rosnących kosztów, nie widać tu trendu spadkowego, co jest rzadkością na tle innych miast średniej wielkości.
Rynek wtórny kontra deweloperski w Pile – gdzie dziś bardziej opłaca się kupić
Różnica pomiędzy mieszkaniami z rynku wtórnego w Pile a nowymi lokalami od dewelopera wynosi obecnie średnio 1 200–1 500 zł na m², co stanowi około 15% ceny. Na rynku wtórnym średnia cena metra kwadratowego wynosiła na koniec lutego 2025 roku około 8 600 zł/m², natomiast mieszkania deweloperskie w Pile kosztują średnio 9 800 zł/m². Różnica ta jest stosunkowo niewielka w porównaniu do innych miast, gdzie dysproporcja sięga 20-25%.
Decydując się na zakup mieszkania, warto wziąć pod uwagę nie tylko cenę, ale również dodatkowe koszty i czas. W przypadku rynku pierwotnego dochodzi konieczność wykończenia lokalu, która w Pile wynosi średnio 2 800–3 200 zł/m². To oznacza, że kupując nowe mieszkanie o powierzchni 50 m², musicie doliczyć do ceny kolejne 140 000 – 160 000 zł. Na rynku wtórnym większość mieszkań jest sprzedawana w stanie umożliwiającym natychmiastowe zamieszkanie lub wynajem, co pozwala uniknąć kosztów wykończenia i długiego oczekiwania na zakończenie budowy.
Rynek wtórny w Pile przyciąga również ze względu na atrakcyjne lokalizacje. Większość ofert dotyczy mieszkań w centrum lub na osiedlach z rozwiniętą infrastrukturą, takich jak Śródmieście czy osiedle Staszyce. Natomiast nowe inwestycje deweloperskie powstają zazwyczaj na obrzeżach miasta lub w mniej prestiżowych lokalizacjach.
Z perspektywy inwestycyjnej mieszkania z rynku wtórnego w Pile również wydają się bardziej opłacalne – ich stopa zwrotu z najmu jest wyższa, ponieważ cena zakupu jest niższa, a czas potrzebny na wynajem krótszy. Dane z lokalnych biur nieruchomości wskazują, że mieszkania z drugiej ręki wynajmują się średnio w ciągu 14 dni, natomiast nowe mieszkania pozostają wolne nawet przez 2-3 miesiące, zanim znajdą najemcę.
Kawalerki i mieszkania 3-pokojowe w Pile sprzedają się najszybciej, ale za jaką cenę
W Pile wyraźnie widać dwa segmenty rynku, które rotują najszybciej – małe lokale i mieszkania rodzinne. Kawalerka w Pile to towar deficytowy. Mieszkania o powierzchni do 35 m² znikają z rynku przeciętnie w ciągu 3 tygodni od wystawienia, zwłaszcza jeśli ich cena nie przekracza 290 000 zł. Obecnie średnia cena za m² kawalerki wynosi około 10 200 zł i jest wyższa niż średnia rynkowa. Wynika to z faktu, że kawalerki kupowane są głównie pod wynajem lub przez singli, którzy chcą uniknąć wysokich kosztów kredytu.
Z kolei mieszkania 3-pokojowe w Pile są najchętniej wybierane przez rodziny i inwestorów długoterminowych. W 2024 roku stanowiły one aż 42% wszystkich transakcji na rynku mieszkaniowym w mieście. Średnia cena takich lokali oscyluje wokół 8 200 zł/m² na rynku wtórnym i około 9 500 zł/m² na rynku pierwotnym. W przeliczeniu na całkowity koszt zakup mieszkania o powierzchni 60 m² oznacza wydatek rzędu 500 000–570 000 zł. Taniej możecie znaleźć jedynie tanie mieszkania na sprzedaż w Pile w budynkach z wielkiej płyty lub starszych kamienicach, jednak takie lokale wymagają zazwyczaj generalnego remontu.
Co ciekawe, według statystyk serwisu Otodom w IV kwartale 2024 roku aż 67% wszystkich ogłoszeń pod hasłem sprzedaż mieszkań Piła dotyczyło właśnie kawalerek i mieszkań 3-pokojowych. Oferty typu "mieszkania 2-pokojowe" znikały z rynku wolniej, a ceny za m² były nieco niższe.
Jeżeli więc rozważacie zakup nieruchomości w Pile, pamiętajcie, że to właśnie te dwa segmenty rynku – kawalerki oraz mieszkania rodzinne – pozostają najbardziej pożądane, ale i najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy. Popyt na nie utrzymuje się pomimo wysokich cen i ograniczonej podaży, co napędza dalszy wzrost cen w Pile, niezależnie od sytuacji w innych miastach.
